上海房地产行业发展现状

 

 

2018年上半年，上海在调控政策不放松维持“房住不炒”总基调的大背景下，进一步通过强化市场监管、监控房企贷款等方式规范市场秩序，保障合理购房需求。市场方面，商品住宅供应与成交较去年同期双双回落，预计下半年商品住宅成交量仍将维持低位，成交均价趋稳。

政策方面，实现建设用地总规模负增长，加快建立租购并举住房制度。2018年1月4日，上海市政府发布《上海市城市总体规划（2017-2035年）》（以下简称“《规划》”），《规划》提出，要转变城市发展模式。牢牢守住人口规模、建设用地、生态环境、城市安全四条底线。按照规划建设用地总规模负增长要求，锁定建设用地总量，控制在3200平方公里以内。另外，《规划》明确，上海将加快建立租购并举的住房制度，多渠道增加租赁性住房比重。上海银监局于2018年上半年下发《关于规范开展并购贷款业务的通知》，提到严格控制并购贷款投向，尤其对用于房地产开发土地并购或房地产开发土地项目公司股权并购的贷款应穿透监管。按照穿透原则评估并购贷款业务的合规性，严格遵守房地产开发大类贷款的监管要求：对“四证不全”房地产项目不得发放任何形式的贷款，并购贷款不得投向未足额缴付土地出让金项目，不得用于变相置换土地出让金，防范关联企业借助虚假并购套取贷款资金，确保贷款资金不被挪用。

7月25日，上海市委书记李强表示，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。坚持“一个定位”“两个不是权宜之计”不动摇，坚持限购限贷“双限”政策不放松，继续加强房地产市场调控，继续稳房价、稳地价。继续大力推进旧区改造，坚持“留改拆并举、以保留保护为主”，坚持风貌保护、城市更新、旧区改造、大居建设和住房保障的统筹考虑和有机结合，打好组合拳。上海市长应勇公开表示，将加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。坚持“一个定位”“两个不是权宜之计”不动摇，坚持限购限贷“双限”政策不放松，继续加强房地产市场调控，继续稳房价、稳地价。 此外，上海还将继续大力推进旧区改造，坚持“留改拆并举、以保留保护为主”，坚持风貌保护、城市更新、旧区改造、大居建设和住房保障的统筹考虑和有机结合，打好组合拳。

上海银监局与上海市不动产登记局联合印发《关于启动新版银行在线查询不动产登记信息系统的通知》，在全国率先启动新版不动产登记信息在线查询系统。通过该系统，上海银监局辖内银行可更为高效便捷地获取真实准确的不动产登记信息，进而推动银行进一步贯彻落实上海市房地产调控政策，加强信贷业务风险管理和风险缓释能力，有效解决不动产登记信息不对称的问题。

国家统计局新闻发言人毛盛勇16日在国新办新闻发布会上表示，加快推进房地产税相关政策举措。业内分析认为，楼市调控将会继续，房地产税的政策出台符合预期，不排除上海重庆等试点城市率先升级为房地产税。

市场方面，商品住宅供应上，上半年新增供应维持跌势，供应节奏放缓。上半年商品住宅供应231.7万平米，同比下降14%，处于2014年来同期低位水平。上半年除1月及4月份，各月供应量同比均有不同程度下跌，2月及6月同比下跌幅度相对明显。整体来看，上半年月度供应波动明显，供应节奏放缓。上半年商品住宅成交同比继续回落，上半年上海商品住宅成交总量为264.1万平米，同比下跌25%，处于2014年以来同期低位。上海住宅市场限购限贷限价政策严格执行，购房者逐渐回归理性，加上新增供应不足，导致商品住宅成交维持低位。上半年商品住宅成交均价47253元/平米，同比下降2%，走势趋稳。商品住宅存量：截至6月底市场存量升至521.78万平米，出清周期略有增加。

上半年商品住宅用地推地速度放缓，供应同比下降超过五成。上半年共推出宅地324.13万平方米，同比上涨2.94%；商品住宅用地推出5宗，规划建筑面积55.43万平方米，同比下降54.9%。其中，1-3月份无商品住宅用地推出，4-6月份各推出1宗、1宗和3宗。

二季度甲级写字楼租金环比继续下跌1%至每天每平方米人民币9.5元，主要商圈首层商铺平均租金环比下跌0.7%至每天每平方米人民币58.1元。房地产投资市场方面，写字楼和零售物业市场各录得四宗主要整购成交。二季度，上海甲级写字楼市场新增办公面积约为250,000平方米，环比减少46%。预计下半年市场将会有超过80万平方米的新供入市，其中新兴商务区如虹桥商务区及前滩的新增供应将占到总量的一半以上。

市场后续走向上，上海下半年受政策调控影响，成交量维持低位，成交均价趋稳，上海房地产市场调控年内预计不会松绑。第三季度，预计上海主要商圈的整体零售物业租金将保持稳定。由于主要商圈新建购物中心供应有限，主要购物中心的平均租金将继续上扬，而街铺租金可能继续微跌。